从2021年的高点算起，房地产市场经历了5年的调整。当前的声音颇为分歧，一部分人认为还有长时间的下跌，另一部分人则在思考是否已见底。为了预测未来的走势，可以参考日本的经历。许多人提到日本时会感到恐惧，联想到1990年的泡沫破裂和长达30年的经济停滞，但我们此刻的情况更贴近于2012年底的日本，而非1990年。预计在2027年至2030年间，房地产市场可能会复刻日本2013至2019年间的温和复苏。
首先，必须明确为什么我们与1990年日本的情况不同。日本在1990年经历了巨大的泡沫，当时东京的地价在5年内上涨了近3倍，其皇宫地块的理论价值足以购得整个加州。而2021年达到高点时，我国一线城市的房价平均涨幅只有80%至100%，而三四线城市的涨幅则更少，显著低于日本当年的水平。
其次，政策应对的方式也迥然不同。日本在泡沫达到顶峰后，采取了急剧加息措施，导致经济停滞，并耗时12年才恢复。相比之下，我们在2020年就已采取了“三道红线”政策进行风险控制，并在2022年及时拆解风险，几乎完成了受困房企的债务重组。 南宫28ng娱乐最新官网
再者，城镇化的进程也有显著差异。日本在1990年时城镇化率已经达到了77.4%，所有可进城的人都已迁入。而我国预计到2025年底城镇化率将达到67.89%，距离77%的目标还有较大空间，未来十几年内仍可能有超过一亿人进城。
因此，我们无需经历日本漫长的下跌周期，预计在6年内就可以走到日本花22年才到达的位置。展望2013年至2019年间，日本是如何走过这段路程的：安倍首相在2012年底上任，启动了货币宽松、财政刺激与结构性改革的政策组合，2013年东京成功申奥后房地产市场复苏，东京23区的新房均价从底部的4200万日元上涨至2019年的7000万日元，累计上涨约67%。
这轮上涨有三个特点：东京、大阪、名古屋等核心城市稳步上行，但地方城市几乎没有变化；价格上涨主要依赖自住和租赁需求，而非盲目投机；涨幅温和，与居民收入增速基本一致。 南宫28ng娱乐最新官网
将视角转回到2026年底的中国，我们的周期位置与2012年底的日本惊人相似。风险几近出清，行业新规则已确立，旨在结束高杠杆模式。政策方面则展现三箭齐发：降低利率和提供房贷贴息，加强财政支持，推动房地产销售的新规落地。
对刚需家庭而言，低利率和财政支持使购房成本在近年内处于友好水平。与此同时，粤港澳大湾区等战略的推进与基础设施建设的扩展，将进一步提升城市价值。
需求的变化也在发生，购房者越来越关注居住的真实性而不是投机。数据显示，二手房市场的交易量已占比超过一半，显示出市场的信心逐步回暖。 南宫28ng娱乐最新官网
展望2027至2030年，我们对市场变动的预期是：2027年信心逐步恢复，核心城市如北京和深圳预计会在年中出现同比正增长，随后其他强二线城市的价格将在2028年开始企稳，普通二线城市预计将在2029年停止下跌，届时市场将步入良性循环。
在市场涨幅方面，预计一线核心地区优质房源年均涨幅为3%至5%，与居民收入增速持平；强二线城市的核心地段年均涨幅为2%至4%，整体市场前景乐观。
